Project

Το ακίνητο έκτασης 96. στρεμμάτων βρίσκεται επί της Παλαιάς Συμμαχικής οδού, στην εκτός σχεδίου περιοχή του δήμου Κορδελιού Θεσσαλονίκης. Το ακίνητο βρίσκεται σε επαφή βόρεια με τις σιδηροδρομικές γραμμές του ΟΣΕ , σε ακτίνα 350μ βρίσκονται οι βιομηχανικές εγκαταστάσεις των ΕΛΠΕ, και δυτικά του ακινήτου περνά ο σωληνοδιάδρομος των προαναφερθέντων διυλιστηρίων. Στην ευρύτερη περιοχή βρίσκονται βιομηχανικές μονάδες του Βιομηχανικού πάρκου Ιωνίας όπως η Hellenic Steel, η βιομηχανική μονάδα φωσφορικών λιπασμάτων και η μονάδα ηλεκτροπαραγωγής των ΕΛΠΕ. Το ακίνητο απέχει περίπου 6 χλμ. από το κέντρο πόλης (πλατεία Βαρδαρίου) και 3,5 χλμ. από το λιμάνι. Εντός του ακινήτου διέρχεται ρέμα αποστράγγισης.

Το Ελευθέριο – Κορδελιό είναι πόλη ενταγμένη στο Πολεοδομικό Συγκρότημα Θεσσαλονίκης και βρίσκεται στα βορειοδυτικά αυτού. Ο πληθυσμός του ανέρχεται σε 26.850 κατοίκους (σύμφωνα με την Απογραφή του 2011). Αποτελούσε έδρα δήμου μέχρι την εφαρμογή του Προγράμματος Καλλικράτης, οπότε εντάχθηκε στον Δήμο Κορδελιού – Ευόσμου. Το Νέο Κορδελιό δημιουργήθηκε μετά τη Μικρασιατική Καταστροφή του 1922 από Έλληνες Μικρασιάτες πρόσφυγες (282 άτομα) από το χωριό Παπά-Σκάλα του Κορδελιού της Σμύρνης.
Ο Εύοσμος είναι ένας από τους δήμους του πολεοδομικού συγκροτήματος της Θεσσαλονίκης στο βορειοδυτικό τμήμα της πόλης. Σύμφωνα με την τελευταία απογραφή του 2001, ο πληθυσμός του ανέρχεται στις 52.624 κατοίκους. Τα τελευταία χρόνια έγινε ευρύτερα γνωστός λόγω του υψηλότατου ρυθμού οικοδόμησης που ξεκίνησε από τα τέλη της δεκαετίας του 1980 εξαιτίας της αντιπαροχής. Ο ευρύτερος Δήμος Κορδελιού-Ευόσμου, αποτελεί σήμερα ένα σύγχρονο και δυναμικά εξελισσόμενο οργανισμό, με έντονη δραστηριότητα σε όλους τους τομείς της κοινωνικής, πολιτιστικής και οικονομικής ζωής.
Οι δράσεις του αφορούν: στην εξυπηρέτηση του πολίτη με τη χρήση των νέων τεχνολογιών, στη μέριμνα για το περιβάλλον, στη βελτίωση των υποδομών και την αναβάθμιση των περιοχών κατοικίας με την εκτέλεση έργων. Η περιοχή δυτικά της εσωτερικής περιφερειακής όπου βρίσκεται και το ακίνητο είναι μια πολλά υποσχόμενη και αναπτυσσόμενη περιοχή.

Πάνω : Άποψη της διασταύρωσης της εσωτερικής περιφερειακής με τη παλαιά συμμαχική οδό , και θέση του ακινήτου.
Πηγές κειμένων : wikipedia , www.evosmos.gr

Τo πλεονέκτημα τα του ακινήτου είναι το μέγεθός του , η αναγνωρισιμότητα του και κυρίως η θέση του στο πολεοδομικό συγκρότημα Θεσσαλονίκης. Όπως αναφέρθηκε και σε προηγούμενο κεφάλαιο , το αναβαθμισμένο οδικό δίκτυο σε κοντινή απόσταση, η εθνική οδός Θεσσαλονίκης Έδεσσας, και η εσωτερική περιφερειακή, η άμεση επαφή με το σιδηροδρομικό δίκτυο αλλά και η εγγύτητα με το λιμάνι είναι βασικοί παράγοντες επιτυχίας της όποιας επιχείρησης κάνει χρήση του ακινήτου. Επιπλέον όμως στη θέση αυτή προκύπτουν και άλλες γειτνιάσεις που παρουσιάζουν επιχειρηματικό ενδιαφέρον για τους επενδυτές. Στην ευρύτερη περιοχή εκτός από τα διυλιστήρια των ελληνικών πετρελαίων, βρίσκονται βιομηχανικές μονάδες του Βιομηχανικού πάρκου Ιωνίας όπως η Hellenic Steel , βιομηχανική μονάδα φωσφορικών λιπασμάτων , η μονάδα ηλεκτροπαραγωγής των ΕΛΠΕ και άλλες. Μελλοντικά σχέδια για την περιοχή περιλαμβάνουν επίσης την κατασκευή ενός νέου logistic centre , εμπορευματικού κέντρου συνδυασμένων μεταφορών , αναλόγου μεγέθους και σημασίας με αυτό στο Θριάσο πεδίο της Αττικής. Με το Νόμο 3534/2007 διατέθηκε κατά χρήση στη ΓΑΙΑΟΣΕ Α.Ε. γεωτεμάχιο 672.000 τ.μ. βρισκόμενο στην ευρύτερη περιοχή Θεσσαλονίκης και ειδικότερα στο Δήμο Εχεδώρου, και αποτελεί τμήμα του τέως στρατοπέδου Γκόνου. H έκταση αυτή διαθέτει σιδηροδρομική σύνδεση με τον
Εμπορικό Σταθμό του ΟΣΕ και τον ΟΛΘ . Το έργο αυτό προβλέπεται να λάβει χώρα σύντομα και πολύ κοντά στο ακίνητο. Τέλος , το ακίνητο είναι πολύ κοντά στα όρια της εντός σχεδίου περιοχής του δήμου Κορδελιού – Ευόσμου (περίπου 550μ) και άρα βρίσκεται πολύ κοντά στις δυτικές συνοικίες αλλά και στο κέντρο Θεσσαλονίκης , και μπορεί να εξυπηρετήσει απευθείας τον πληθυσμό, και να αξιοποιήσει εύκολα το εργασιακό δυναμικό της συμπρωτεύουσας.

Πλεονεκτήματα του ακινήτου 

• Άμεση πρόσβαση στο αναβαθμισμένο οδικό δίκτυο, σιδηροδρομικό δίκτυο και λιμάνι.
• Γειτνίαση με βιομηχανικό πάρκο Ιωνίας και με σημαντικές βιομηχανικές μονάδες.
• Άμεση επαφή με το νέο υπεροπτικό εμπορευματικό κέντρο συνδυασμένων μεταφορών .
• Κοντινή απόσταση στο πολεοδομικό συγκρότημα Θεσ/νίκης
• Μεγάλο μέγεθος έκτασης , ίσως το μοναδικό ακίνητο τέτοιου μεγέθους στη περιοχή διαθέσιμο για επένδυση.
• Αναγνωρισιμότητα του ακινήτου στον βιομηχανικό και επιχειρηματικό κόσμο της Θεσσαλονίκης.

Το εγκεκριμένο αυτή τη στιγμή Γ.Π.Σ του δήμου Κορδελιού Ευόσμου δεν καλύπτει την εκτός σχεδίου περιοχή οπότε στο ακίνητο δεν υπάρχουν θεσμοθετημένες χρήσεις γης. Συνεπώς είναι δυνατή οποιαδήποτε χρήση σύμφωνη με τις πολεοδομικές προϋποθέσεις για την εκτός σχεδίου δόμηση.
Επίκειται βέβαια η έγκριση του νέου Γ.Π.Σ σύμφωνα με το οποίο το ακίνητο θα βρίσκεται στη ζώνη “χονδρεμπορίου και μεταφορών” ΑΒ6 όπως φαίνεται και στο παρακάτω διάγραμμα.

Στην περιοχή αυτή βάσει την παρούσας εισήγησης της υπηρεσίας θα επιτρέπονται οι παρακάτω χρήσεις :

1. Εγκαταστάσεις αποθήκευσης χαμηλής όχλησης, χονδρικού εμπορίου και διαμετακόμισης.
2. Εγκαταστάσεις εμπορικών εκθέσεων
3. Επαγγελματικά εργαστήρια χαμηλής όχλησης
4. Κτήρια/γήπεδα στάθμευσης οχημάτων Ι.Χ. χώροι στάθμευσης βαρέων οχημάτων – πλην βυτιοφόρων.
5. Εγκαταστάσεις μεταφορών και εξυπηρετήσεις τους (και συντήρηση οχημάτων κάθε είδους)
6. Βιοτεχνικές δραστηριότητες εφόσον εγκαθίσταται σε ήδη υπάρχουσες κτιριακές υποδομές.

A) Logistics

• Η εξαιρετική οδική του προσβασιμότητα , η άρτια σιδηροδρομική του σύνδεση και η εγγύτητα με το λιμάνι ευνοούν ιδιαίτερα την χρήση αυτή.  Αυτά είναι ακριβώς τα πλεονεκτήματα που αναζητούν οι εταιρίες logistics. Επιπλέον η άμεση επαφή του με το δήμο Κορδελιού Ευόσμου αλλά και η κοντινή του σχέση με το κέντρο Θεσσαλονίκης ακόμα περισσότερο μειώνουν το κόστος μεταφορών, κάτι που αποτελεί βασικό στόχο κάθε εταιρίας μεταφορών και διανομής εμπορευμάτων.
• Στη περιοχή αναμένεται να κατασκευαστεί το νέο logistic centre , εμπορευματικό κέντρο συνδυασμένων μεταφορών, υπερτοπικού χαρακτήρα , που καταδεικνύει τα ήδη υπάρχοντα πλεονεκτήματα της τοποθεσίας σχετικά με την χρήση αυτή αλλά εγγυάται και την περεταίρω ανάπτυξη της περιοχής σε αυτό τον προσανατολισμό. Όλες οι συνδέσεις πρόκειται να αναβαθμιστούν , και μετά τα οδικά έργα έπεται αναβάθμιση του σιδηροδρομικού δικτύου και του λιμένος .
• Το ακίνητο κάθε αυτό θα ήταν ιδανικό για μια τέτοια χρήση. Οι κτιριακές εγκαταστάσεις επαρκούν και είναι συναφείς με την χρήση αυτή καθότι περιλαμβάνουν και ευμεγέθης αποθηκευτικούς χώρους και τα απαραίτητα γραφεία , ακόμα και κτίσμα υποστηρικτικών μηχανολογικών εγκαταστάσεων. Ο περιβάλλων χώρος είναι υπεραρκετός , και εξασφαλίζει την χρήση και στάθμευση βαρέων οχημάτων την απόθεση εμπορευμάτων και containers , την εύκολη ασφαλή φύλαξη και φυσικά την άμεση πρόσβαση από 2 πλευρές του οικοπέδου.
• Η χρήση αυτή είναι και η πλέον ενδεδειγμένη από το προς έγκριση ΓΠΣ , για το ακίνητο -αφού βρίσκεται στην ζώνη χονδρεμπορίου και μεταφορών- και σύννομη με όλους τους περιορισμούς, και της πολεοδομικές διατάξεις.

Β) Εγκαταστάσεις συντήρησης και στάθμευσης επιβατηγών και φορτηγών αυτοκινήτων.

Η χρήση αυτή συνδυάζει πολλαπλές λειτουργίες οι οποίες περιστρέφονται γύρω από τη χρήση και συντήρηση των αυτοκινήτων αλλά κυρίως των βαρύτερων οχημάτων που κυριαρχούν στην περιοχή και των οποίων η παρουσία πρόκειται να γίνει ιδιαίτερα αισθητή μετά την κατασκευή του νέου μεγάλου logistic center ακριβώς δίπλα στο ακίνητο. Τα σχετικά πλεονεκτήματα του ακινήτου είναι :

• Δυνατότητα για υπαίθριο χώρο στάθμευσης , μεγάλης κλίμακας , ιδανικό για τα βαρύτερα οχήματα που θα συγκεντρωθούν στην περιοχή . Ο περιβάλλων χώρος είναι μεγάλος και ισόπεδος, το ρέμα αποστράγγισης βοηθάει στην διαρκή αποστράγγιση των ομβρίων διατηρώντας την οικοπεδική έκταση στεγνή και ασφαλή απέναντι σε πλημμύρες και διαβρώσεις και εύκολα μπορεί να εγκιβωτιστεί τοπικά ώστε να περνούν ή ακόμα και να σταθμεύσουν οχήματα από πάνω του.
• Η μεγάλη αποθήκη της. Οι μεγάλες θύρες και η ισόπεδη πρόσβαση, ο ευμεγέθης εσωτερικός χώρος με τα αραιά υποστυλώματα και το μεγάλο ύψος καθιστούν και το κτήριο αυτής της αποθήκης ιδανικό για στεγασμένη συγκέντρωση , και συντήρηση οχημάτων ακόμα και φορτηγών. Εντός της μπορούν να διαμορφωθούν φανοποιείο ηλεκτρολογείο και πλυντήριο οχημάτων, να γίνει αποθήκευση ανταλλακτικών, και γενικότερα να καλυφθούν όλες οι σχετικές ανάγκες. Επιπλέον είναι ικανή και για την στέγαση – αποθήκευση πολυτελών αυτοκινήτων ώστε να μην είναι εκτεθειμένα στις καιρικές συνθήκες. Επίσης εντός της υπάρχουν κατάλληλοι χώροι αποδυτηρίων, wc, και κουζίνας ώστε να εξυπηρετούνται οι ανάγκες των εργαζομένων χωρίς πρόσθετες τροποποιήσεις ή κατασκευές.
• Η επιτελική θέση του κτιρίου γραφείων σε συνδυασμό με την ποιότητα κατασκευής του. Το κτίριο γραφείων είναι επιτελικά τοποθετημένο στο οικόπεδο, ελέγχει τις προσβάσεις του, και με περιμετρικά παράθυρα και το μεγάλο ύψος του, είναι σε θέση να επιβλέπει το σύνολο της οικοπεδικής έκτασης. Ταυτόχρονα έχει όλους τους απαραίτητους χώρους υποστηρικτικών χώρων γραφείων, που το καθιστούν ιδανικό για την χρήση μιας τέτοιας επιχείρησης.

Γ) Εμπορική έκθεση- Χονδρεμπόριο

Άλλη μια χρήση που προβλέπεται από το νέο προς έγκριση ΓΠΣ για την περιοχή, και που το ακίνητο μπορεί
να καλύψει με επιτυχία. Τα δεδομένα που ευνοούν αυτή τη χρήση είναι τα παρακάτω :

• Το μέγεθος της μεγάλης αποθήκης ευνοεί την έκθεση μεγάλων εμπορευμάτων όπως οχήματα , βιομηχανικά μηχανήματα αλλά ακόμα και έπιπλα παντός τύπου. Ο εσωτερικός χώρος είναι ψηλός ξεκινώντας από τα 5,50 και φτάνοντας ακόμα και τα 9 μέτρα στο ψηλότερο σημείο των στεγών. Ελάχιστοι χώροι στην περιοχή μπορούν να στεγάσουν και να εκθέσουν εμπορεύματα τέτοιας κλίμακας όπως για παράδειγμα εργοπλατφόρμες ή ευμεγέθη δομικά υλικά και στοιχεία . Το κτίριο έχει όλες τις απαραίτητες προδιαγραφές για τέτοια χρήση, και ο υπαίθριος χώρος μπορεί να χρησιμοποιηθεί για να εκθέσει εμπορεύματα όπως φορτηγά αυτοκίνητα ή μηχανήματα εκσκαφής , ή ακόμα και αγροτικά μηχανήματα , αφού μεγάλο μέρος του εφαπτόμενου δήμου Δέλτα, αποτελείται από καλλιεργήσιμες εκτάσεις.
• Όπως και στις άλλες προτάσεις η δημιουργία του υπερτοπικού κέντρου μεταφορών παραπλεύρως του ακινήτου, ευνοεί ιδιαίτερα τη χρήση του χονδρεμπορίου στο ακίνητο. Το κόστος της μεταφοράς εμπορευμάτων εξανεμίζεται αφού κατευθείαν με την άφιξη τους στο logistic centre θα έχουν φθάσει και στο σημείο έκθεσης και πώλησής τους.
• Η πολύ κοντινή σχέση με το πολυπληθέστατο δήμο Ευόσμου Κορδελιού αλλά και το κέντρο Θεσσαλονίκης το αναβαθμισμένο οδικό δίκτυο καθιστούν το ακίνητο εύκολα προσβάσιμο σε εμπόρους και καταναλωτές οπότε είναι επόμενο ότι μια εμπορική έκθεση στο σημείο θα έχει αυξημένη κίνηση.
• Το ακίνητο είναι επίσης επιβλητικό, αναγνωρίσιμο, και γνωστό στον εμπορικό και βιομηχανικό κόσμο της Θεσσαλονίκης. Επιπλέον μετά την χρήση του και σαν κέντρο φιλοξενίας προσφύγων έχει γίνει και πανελλαδικά γνωστό μέσα από δημοσιεύματα , και η όποια δημοσιότητα στην περίπτωση του εμπορίου αποτελεί σημαντικό επιχειρηματικό ζητούμενο.